Betreiberpflichten Trinkwasserbetrieb

Das Infektionsschutzgesetz verpflichtet den Betreiber, eine hygienisch einwandfreie Qualität des Trinkwassers sicherzustellen. Wasser für den menschlichen Gebrauch darf Krankheiten nicht fördern; insbesondere dürfen mikrobiologische oder chemische Kontaminationen nicht auftreten. Zu den typischen Kontaminanten zählen Legionellen, Pseudomonas, coliforme Keime sowie Schwermetalle (Blei, Kupfer, Nickel). Betreiber haben technische und organisatorische Maßnahmen zu treffen, um das Auftreten solcher Belastungen zu verhindern.

• Regelmäßige Wasserprobenahmen: Großanlagen zur Trinkwassererwärmung und repräsentative Kaltwasserstränge sind nach Trinkwasserverordnung regelmäßig auf mikrobiologische Parameter zu untersuchen. Üblicherweise erfolgt die Legionellenbeprobung in industriellen Gebäuden jährlich; je nach Risiko kann die Häufigkeit erhöht werden. Die Probenahme und Analytik muss durch akkreditierte Labore erfolgen. Darüber hinaus sind chemische Parameter (z. B. Blei, Kupfer, Nickel) nach Plan zu kontrollieren.

• Überwachung durch anerkannte Labore: Prüfberichte enthalten Grenzwerte, Messmethoden und Bewertung der Ergebnisse. Auffälligkeiten sind unverzüglich dem Gebäudeeigentümer, dem Facility Manager sowie dem Gesundheitsamt mitzuteilen.

• Sofortmaßnahmen bei Grenzwertüberschreitungen: Bei mikrobiologischer Kontamination sind umgehend Schutzmaßnahmen zu ergreifen (z. B. Nutzungseinschränkungen, Temperaturanhebung im Warmwasserspeicher, thermische oder chemische Desinfektion). Bei chemischen Belastungen sind Quellen zu identifizieren und zu beseitigen (z. B. Leitungsersatz bei Bleirohren). Nutzern ist schriftlich zu empfehlen, das Wasser nur nach Abkochen zu verwenden, bis die Belastung behoben ist.

• Dokumentation und Berichtspflicht: Sämtliche Untersuchungsergebnisse und Maßnahmen sind im Betriebstagebuch zu dokumentieren. Positive Befunde sind an das Gesundheitsamt zu melden; negative Ergebnisse sind mindestens zehn Jahre aufzubewahren.

• Hygienischer Anlagenbetrieb: Wärme- und Kaltwassersysteme sind temperaturgerecht zu betreiben (Warmwasser >60 °C, Kaltwasser <25 °C) und hydraulisch abzugleichen, um Totbereiche und Stagnationszonen zu vermeiden. Die Landratsamt BGL weist darauf hin, dass Legionellenprobleme vor allem bei unzureichender Wärmedämmung, ungleichmäßigen Zirkulationstemperaturen und Stagnation auftreten. Totleitungen, stagnierende Sprinkler- und Hydrantenleitungen sowie Wohnungsleerstand erhöhen das Risiko. Zur Minimierung dieser Risiken sind nicht benötigte Leitungen abzusperren und regelmäßig zu spülen.

• Bereitstellung von Prüfberichten: Der Betreiber muss dem Auftraggeber alle Laborberichte fristgerecht vorlegen. Der Vertrag sollte definieren, welche Institute zugelassen sind und wie mit Zweitproben umzugehen ist.

• Verpflichtung zur Gefährdungsanalyse: Wird der technische Maßnahmenwert (z. B. bei Legionellenbefunden) überschritten, ist eine Gefährdungsanalyse nach den Vorgaben der Trinkwasserverordnung durch qualifizierte Sachverständige zu erstellen.

• Eskalationswege: Der Vertrag muss festlegen, an wen im Falle einer Kontamination zu melden ist (Eigentümer, Gesundheitsamt, Nutzer) und welche Fristen gelten.

• Kostenregelung: Die Aufteilung der Kosten für Beprobung, Analytik, Sanierung und eventuelle Mietminderung ist zu regeln.

Gemäß § 18 Absatz 1 AVBWasserV stellt das Wasserversorgungsunternehmen die vom Kunden verbrauchte Wassermenge durch Messeinrichtungen fest, die den eichrechtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Der Gebäudebetreiber ist dafür verantwortlich, dass die verwendeten Messgeräte im internen Netz ordnungsgemäß geeicht sind; bei Feststellung einer ungültigen Eichung ist das Wasserversorgungsunternehmen zu informieren.

• Eichpflicht und Austauschfristen: Nach Mess- und Eichgesetz müssen Wasserzähler, die im geschäftlichen Verkehr verwendet werden, alle sechs Jahre geeicht oder ausgetauscht werden. Die Eichfrist beginnt mit dem Eichjahr und endet zum Ablauf des Kalenderjahres der Eichgültigkeit. Im Rahmen des Facility Managements ist ein Austausch- und Prüfplan zu erstellen, der alle Zähler erfasst und die Fristen überwacht.

• Überwachung der Messgeräte: Die Messgeräte müssen den gültigen technischen Regeln entsprechen (MID-Konformität). Vor jeder Inbetriebnahme sind Fabrikat, Baujahr, Eichkennzeichen und Ablaufdatum zu dokumentieren. Bei neu installierten Anlagen ist der Lieferant zur Übergabe der Eichunterlagen zu verpflichten.

• Zusammenarbeit mit zertifizierten Stellen: Die Eichung bzw. Nacheichung erfolgt durch zugelassene Messstellen. Stichprobenprüfungen können zur Verlängerung der Eichgültigkeit führen.

• Meldepflicht bei Ungültigkeit: Wird festgestellt, dass ein Zähler nicht mehr geeicht ist, muss der Betreiber den Wasserlieferanten unverzüglich informieren. Der Austausch ist ohne schuldhaftes Zögern zu veranlassen.

• Austauschpflicht: Der Facility-Management-Vertrag sollte vorsehen, dass der Dienstleister die Zähler fristgerecht austauscht und die Kosten trägt, sofern nicht anders vereinbart.

• Kalibrierungsnachweise: Der Betreiber hat dem Auftraggeber Eich- und Prüfzeugnisse zur Verfügung zu stellen. Das Betriebstagebuch muss Hinweise auf die durchgeführten Eichungen enthalten.

• Haftung: Bei Verwendung ungeeichter Geräte können Abrechnungen angefochten werden; eventuelle Mehrkosten sind vom Betreiber zu tragen.

§ 18 Absatz 2 AVBWasserV verpflichtet das Wasserversorgungsunternehmen, eine einwandfreie Messung der verbrauchten Wassermenge zu gewährleisten. Dazu bestimmt es Art, Zahl und Anbringungsort der Messgeräte und ist für Lieferung, Anbringung, Überwachung, Unterhaltung und Entfernung der Messeinrichtungen zuständig. Innerhalb der Kundenanlage muss der Betreiber sicherstellen, dass die Messgeräte zugänglich und vor Beschädigung geschützt sind. Der Kunde haftet für das Abhandenkommen oder die Beschädigung der Messgeräte, soweit ihn ein Verschulden trifft, und muss Verluste oder Störungen unverzüglich melden.

• Korrekte Erfassung des Verbrauchs: Alle Haupt- und Unterzähler sind so zu installieren, dass sie die tatsächliche Abnahmemenge erfassen. Dazu gehören der ordnungsgemäße Einbau (waagerechte Einbaulage, strömungsrichtungsgerechte Montage) und ein freier Zugang zur Ablesung.

• Manipulationsschutz: Die Zähler sind zu verplomben und vor unbefugtem Zugriff zu schützen. Unregelmäßigkeiten (z. B. Siegelbruch, ungewöhnlich niedriger oder hoher Verbrauch) sind zu prüfen.

• Wartung und Nacheichung: Auch zwischen den Eichungen sind die Zähler regelmäßig auf mechanische Defekte, Leckagen und Frostschäden zu kontrollieren. Defekte Zähler sind sofort zu ersetzen.

• Meldepflicht: Der Betreiber muss Störungen, Beschädigungen oder Verlust der Zähler dem Wasserversorger unverzüglich melden.

• Datenerfassung und Berichtswesen: Die Wasserverbräuche sind monatlich oder vierteljährlich zu erfassen und dem Auftraggeber in aggregierter Form zu melden. Auffällige Verbrauchsschwankungen sind zu analysieren und gegebenenfalls zu begründen.

• Kontinuierliche Überwachung: Der Betreiber verpflichtet sich, die Messgeräte regelmäßig zu kontrollieren und den störungsfreien Betrieb sicherzustellen.

• Abrechnungsgrundlage: Der Vertrag definiert, dass nur die durch geeichte und unversehrte Zähler erfassten Mengen als Abrechnungsgrundlage dienen.

• Jährliche Berichte: Der Facility Manager erstellt jährlich einen Bericht über den Wasserverbrauch und legt Besonderheiten offen (z. B. außergewöhnliche Mehrverbräuche).

Die Norm DIN EN 806‑5 behandelt Betrieb und Wartung von Trinkwasserinstallationen. Abschnitt 7 [2] verpflichtet Betreiber, Anschlussleitungen, die nach ihrer Fertigstellung nicht sofort in Betrieb genommen oder nur vorübergehend genutzt werden, an der Versorgungsleitung abzusperren und bei längerer Nichtbenutzung zu trennen. Ziel ist die Vermeidung von Stagnation und mikrobiologischen Risiken. Das Landratsamt Berchtesgadener Land weist darauf hin, dass Legionellenprobleme durch Überdimensionierung, Stagnationsstrecken sowie Totleitungen verursacht werden; stagnierende Sprinkler‑ und Hydrantenleitungen sind ebenfalls problematisch.

• Abschiebern nicht genutzter Leitungen: Leitungen, die nach Erstellung nicht genutzt werden (etwa bei Leerstand oder Reserveanschlüssen), sind an der nächsten geeigneten Stelle mit einem absperrbaren Ventil zu schließen. Das Ventil ist dauerhaft zu kennzeichnen. Der genaue Ort der Absperrung und der Zeitpunkt der Stilllegung sind zu dokumentieren.

• Regelmäßiges Spülen: Bei temporär stillgelegten Leitungen, die innerhalb eines Jahres wieder in Betrieb genommen werden sollen, ist ein Spülplan festzulegen (z. B. wöchentliches Spülen, um Wasserwechsel sicherzustellen).

• Trennung nach einem Jahr: Werden Leitungen länger als zwölf Monate nicht genutzt, sind sie von der Versorgungsleitung abzutrennen (z. B. Ausbau des Abzweiges oder dauerhafte Verplombung). Eine Wiederinbetriebnahme ist nur nach vollständiger hygienischer Prüfung und Spülung zulässig.

• Hygienische Sicherungen gegen Rückfluss: Bei Absperrungen ist auf ausreichenden Schutz gegen Rückfluss zu achten, z. B. durch den Einbau von Systemtrennern oder Rückflussverhinderern gemäß DIN EN 1717.

• Dokumentation: Für jedes abgeschaltete oder getrennte Leitungsstück ist eine Dokumentation zu führen, die den Grund der Stilllegung, den Zeitpunkt, den genauen Leitungsverlauf und das geplante Vorgehen bei einer Reaktivierung enthält.

• Bereitstellung von Stilllegungsplänen: Der Facility Manager muss im Rahmen des Vertrags Ver- und Entsorgungslagepläne vorhalten, aus denen abgeschaltete Leitungen ersichtlich sind.

• Informationspflicht: Vor der Wiederinbetriebnahme einer stillgelegten Leitung ist der Auftraggeber rechtzeitig zu informieren; die Leitung darf erst nach Freigabe durch den Auftraggeber und nach hygienischer Freigabe genutzt werden.

• Kostenregelung: Der Vertrag sollte festlegen, wer die Kosten für Demontage, Entsorgung und eventuelle Wiederinbetriebnahme trägt.

Die Grenzen zwischen den Pflichten des Wasserversorgungsunternehmens und den Aufgaben des Gebäudebetreibers sind klar zu definieren. Das Wasserversorgungsunternehmen ist bis zur Übergabestelle (Hauptwasserzähler) verantwortlich für Qualität, Druck und Mengenmessung. Hinter dieser Schnittstelle trägt der Anschlussnehmer gemäß § 12 AVBWasserV die Verantwortung für Planung, Errichtung und Betrieb der Anlage.

• Bauliche Schnittstelle: Der Betreiber stellt sicher, dass keine Rückwirkungen in das öffentliche Netz möglich sind, z. B. durch den Einbau von Systemtrennern.

• Messtechnische Schnittstelle: Hauptzähler sind Eigentum des Versorgers; Unterzähler im Gebäude sind Eigentum des Betreibers und müssen geeicht werden. Der Betreiber ermöglicht dem Versorger Zugang zur Ablesung und informiert über Störungen.

• Informations- und Meldewege: Im Störungsfall müssen die internen und externen Ansprechpartner (Versorger, Gesundheitsamt, Eigentümer, Nutzer) bekannt sein. Die Meldung einer Gefährdung muss unverzüglich erfolgen.

• Koordination mit Dienstleistern: Fachfirmen übernehmen Wartung, Spülung, Eichung und Probenahme. Der Betreiber hat deren Leistungen zu koordinieren und zu kontrollieren.

Eine lückenlose Dokumentation ist sowohl für die Nachweispflicht gegenüber Behörden als auch für die zivilrechtliche Haftungsprävention unerlässlich.

• Anlagendaten: Bestandspläne der Installation, Materialien, Baujahre, Leitungsverläufe, Installationsfirmen.

• Wasserprobenberichte: Ergebnisse aller mikrobiologischen und chemischen Untersuchungen einschließlich Probenahmestellen, Analyseparameter und Bewertung.

• Messgerätenachweise: Eichbescheinigungen, Austauschprotokolle und Wartungsnachweise für alle Haupt- und Unterzähler. Die Eigentümergemeinschaft oder der Verwalter ist verpflichtet, Wohnungseigentümer über Prüfpflichten (z. B. Legionellenuntersuchungen) zu informieren.

• Stilllegungs- und Inbetriebnahmedokumentation: Aufzeichnungen über abgesperrte bzw. getrennte Leitungen, Spülprotokolle und Freigaben.

• Kommunikations- und Meldeunterlagen: Schriftwechsel mit Wasserversorger, Gesundheitsamt, Laboren und Nutzern.

• Kontroll- und Wartungspläne: Periodizität von Inspektionen, Flushing und Wartungsarbeiten.

Die Dokumentation sollte digital verfügbar sein und jederzeit auf Verlangen der Behörde vorgelegt werden können. Aufbewahrungsfristen von mindestens zehn Jahren sind einzuhalten.

Nichtbeachtung der Betreiberpflichten kann zu erheblichen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen führen.

• Behördliche Maßnahmen: Bei hygienischen Mängeln kann das Gesundheitsamt Maßnahmen nach dem IfSG anordnen, z. B. Nutzungsbeschränkungen, Anordnungen zur Sanierung oder Stilllegung der Anlage.

• Vertragsstrafen und Schadenersatz: Fehlende Eichung oder fehlerhafte Messungen können zu Vertragsstrafen und Rückforderungen führen. Für gesundheitliche Schäden aufgrund verunreinigten Wassers haftet der Betreiber zivilrechtlich; bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten drohen strafrechtliche Konsequenzen.

• Öffentlichkeits- und Imageverlust: Hygieneverstöße können das Vertrauen der Nutzer und Geschäftspartner beeinträchtigen und langfristige wirtschaftliche Schäden verursachen.

• Regressansprüche des Auftraggebers: Der Auftraggeber kann dem Betreiber die Kosten für Ersatzmaßnahmen, Laboruntersuchungen und Sanierungen in Rechnung stellen.

Die sichere Versorgung mit Trinkwasser innerhalb eines industriellen Gebäudes erfordert ein umfassendes Managementsystem. Die rechtlichen Grundlagen (IfSG, AVBWasserV, DIN EN 806‑5, Trinkwasserverordnung) definieren klare Betreiberpflichten. Der Facility Manager hat die Verantwortung, dass alle Installationen hygienisch betrieben werden, Messgeräte geeicht sind und Stilllegungen dokumentiert werden. Hinter dem Hausanschluss liegt die Verantwortung für Errichtung und Betrieb der Anlage beim Anschlussnehmer. Um Legionellenprobleme und andere Hygienerisiken zu vermeiden, sind Totleitungen zu beseitigen, Zirkulationssysteme hydraulisch abzugleichen und Stagnation zu vermeiden.

Die Einhaltung dieser Pflichten schützt die Gesundheit der Nutzer und verringert Haftungsrisiken. Facility Manager sollten ihren Betrieb regelmäßig an neue gesetzliche Entwicklungen anpassen und ihre Verträge entsprechend aktualisieren. Nur durch konsequente Umsetzung der beschriebenen Maßnahmen, detaillierte Dokumentation und transparente Zusammenarbeit mit allen Beteiligten kann eine langfristig sichere Trinkwasserversorgung sichergestellt werden.