Trinkwasser- und Warmwasseranlagen

• Betreiber (Verantwortlicher): Trägt die rechtliche Gesamtverantwortung für die Wassersysteme. Er bestellt die zuständigen Fach- und Führungskräfte, reicht Meldungen (z. B. Bleirohrsanierung, Anlageerweiterungen, Legionellenbefunde) bei den Behörden ein, stellt erforderliche Ressourcen bereit und sorgt für die nötige Qualifikation des Personals.

• Facility Manager: Koordiniert Termine und Fristen für Beprobung, Prüfungen und Eichungen und beauftragt Fachfirmen. Er pflegt die Aufgaben im CAFM-System ein, dokumentiert die Durchführung und informiert das Management. Der Facility Manager organisiert die interne Kommunikation mit Nutzern und Bewohnern (z. B. Information über Wartungsarbeiten, Befunde, Benutzerhinweise).

• Fachpersonal (gemäß VDI 6023, z. B. ausgebildete Installateure oder Haustechniker): Führen hygiene-kritische Maßnahmen durch: Systemspülungen, Filterwechsel, Desinfektion, Temperaturkontrollen und Routineprüfungen. Sie protokollieren ausgeführte Arbeiten und melden Auffälligkeiten oder Schäden.

• Akkreditierte Labore / Spezialfirmen: Übernehmen Legionellen-Probennahmen und Analysen, Eichung oder Austausch von Wasserzählern, Prüfung von Druckbehältern (ZÜS), systematische Desinfektion und gegebenenfalls Bleirohr-Entfernung. Sie bestätigen die Konformität und liefern Prüfnachweise.

• Behördenkontakt: Hält Verbindung zum Gesundheitsamt, zur Wasserbehörde und zum Netzbetreiber. Er reicht gesetzlich geforderte Berichte und Anzeigen (z. B. Neubauten, Legionellenbefunde, Schalthandlungen) ein, erstellt oder präsentiert Unterlagen für Prüfungen und unterstützt Audits und Begehungen.

• Sichere Trinkwasserqualität: Anlagen sind stets nach dem Stand der Technik zu betreiben. Nur für den Trinkwasserbereich zugelassene Materialien und Armaturen werden verwendet. Rückflussverhinderer gemäß DIN EN 1717 sind installiert und gewartet, um Verunreinigungen auszuschließen. Der Betreiber stellt die hygienische Unbedenklichkeit des Trinkwassers sicher (IfSG § 37, TrinkwV §§ 13, 19, 22, 49).

• Bleirohrsanierung: Trinkwasserleitungen aus Blei sind bis zum gesetzlichen Stichtag zu entfernen oder dauerhaft vom Trinkwassersystem zu trennen. Die Maßnahme ist zu dokumentieren; Behörde und Verbraucher sind über die Sanierung bzw. Stilllegung zu informieren (TrinkwV § 17).

• Legionellenregime: Ein systematischer Probenahmeplan wird betrieben. Legionellenuntersuchungen finden an allen meldepflichtigen Anlagen statt (TrinkwV § 31). Werden Grenzwerte überschritten, leitet der Betreiber sofort Maßnahmen ein (Thermische Spülung, chemische Desinfektion, Reinigung) nach DVGW W 551. Es wird eine Gefährdungsbeurteilung geführt, ein Maßnahmenplan mit Dokumentation erstellt und gegebenenfalls ein Sanierungskonzept erarbeitet. Befunde meldet der Betreiber unverzüglich dem Gesundheitsamt, betroffene Nutzer werden verständlich informiert (TrinkwV §§ 47–52). Alle Korrekturmaßnahmen und Ergebnisse werden lückenlos dokumentiert.

• Temperatur und Spülung: Überall dort, wo Wasser nicht regelmäßig genutzt wird, sind Spülungen einzurichten. Leitungsabschnitte, die länger als 72 Stunden stillstehen könnten, werden vor Wiederinbetriebnahme durchgespült (VDI 6023-1). Bei zentraler Warmwasserbereitung sind am Auslass mindestens 60 °C einzuhalten. Die Zirkulationsleitung darf höchstens 5 K Temperaturverlust aufweisen (DVGW W 551, DIN 1988-200). Dezentrale Warmwassergeräte (z. B. Durchlauferhitzer) werden regelmäßig auf ordnungsgemäßen Betrieb geprüft und nach Herstellervorgabe gespült und entleert.

• Anlagensicherheit: Druckminderventile, Sicherheitsventile und Sicherheitsgruppen sind funktionstüchtig zu halten. Ausdehnungsgefäße (Membranbehälter) sind dicht zu überprüfen und gegebenenfalls zu erneuern. Manometer und Thermometer werden periodisch überprüft bzw. kalibriert.

• Energieeinsparungen (GEG): Alle energieeinsparenden Anlagenkomponenten (Heizung, Kühlung, Lüftung, Warmwasserbereitung) werden betriebsbereit gehalten und sachgerecht betrieben (GEG §§ 58–60). Komponenten mit Einfluss auf den Wirkungsgrad werden regelmäßig gewartet. Störungen, die Energieverluste verursachen, sind umgehend zu beheben.

• Betriebssicherheit (BetrSichV): Druckbehälter und drucktragende Bauteile (z. B. Heißwasserbehälter, Pumpen, Sicherheitsgruppen) werden vor Betriebsaufnahme, nach Änderungen und in vorgeschriebenen Fristen durch befähigte Personen geprüft. Der Betreiber veranlasst diese Prüfungen und sorgt für sachgemäße Dokumentation der Befundberichte.

• Heiz- und Warmwasserabrechnung: Der Betreiber erfasst den Heiz- und Warmwasserverbrauch verbrauchsbezogen. Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler sind korrekt installiert und funktionsfähig. Die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung (§§ 4, 6).

• Eichrechtliche Zulassung: Es werden ausschließlich handelsübliche, eichfähige Messgeräte verwendet (z. B. Wasserzähler, Wärmezähler). Die Geräte entsprechen den gesetzlichen Anforderungen und sind für den Anwendungsbereich zugelassen.

• Eichfristen: Alle Messgeräte werden vor Ablauf ihrer Eichfrist nach MessEV gewartet oder ausgetauscht. Bei Warm- und Kaltwasserzählern beträgt die Eichfrist üblicherweise sechs Jahre. Der Betreiber führt ein Zählerverzeichnis mit Eichdaten und Fristen.

• Manipulationsschutz: Messgeräte sind gegen Manipulation zu sichern. Dichtungen und Plomben werden regelmäßig kontrolliert. Die Montage gestattet keine Umgehung oder nicht sichtbare Eingriffe.

• Registerführung: Wartungs- und Reparaturnachweise (einschließlich Eichbescheinigungen) werden für die Dauer der Eichfrist (mindestens fünf Jahre) aufbewahrt. Alle Eichurkunden und Kalibrierzertifikate sind verfügbar.

• Datenintegrität: Verbrauchswerte dürfen nur aus geeichten, einwandfreien Zählern für Abrechnungen oder interne Analysen verwendet werden. Alle Messeinrichtungen sind in ein Datenmanagement einbezogen (z. B. CAFM, BMS), um Messergebnisse jederzeit nachvollziehen zu können.

Das Wartungsprogramm orientiert sich an DIN EN 806-5, DIN 1988-200, VDI 3810-2, VDI 6023 und den Herstellervorgaben der Komponenten. Alle Wartungs- und Prüfaufgaben werden im CAFM mit Verantwortlichkeiten, Terminen und Protokollablage hinterlegt. Die Intervalle richten sich nach gesetzlichen Vorgaben, Risikoabschätzung und Herstellerempfehlungen. Qualifiziertes Personal führt die Inspektionen durch und dokumentiert die Ergebnisse.

Intervalle und Maßnahmen sind an die spezifischen Anlagenbedingungen anzupassen.

• Betriebsbuch / Logbuch: Alle Wartungen, Inspektionen, Spül- und Desinfektionsmaßnahmen sowie relevante Befunde werden dokumentiert (VDI 6023-1). Eintragungen enthalten Datum, ausführende Person, Beobachtungen und ggf. Empfehlungen.

• Proben- und Qualitätsergebnisse: Ergebnisse von Trinkwasser-Analysen (Legionellen, chemisch-physikalische Parameter) werden aufgezeichnet. Laborbefunde, Prüfberichte und Maßnahmenprotokolle werden entsprechend den Aufbewahrungsfristen aufbewahrt (TrinkwV verlangt z. T. 10 Jahre).

• Messtechnische Unterlagen: Eichscheine, Kalibrierungszertifikate und Prüfberichte der Messgeräte werden archiviert (mindestens bis zum Ablauf der nächsten Eichfrist). Reparatur- und Wartungsnachweise sind zugänglich zu halten.

• Änderungs- und Störungsnachweise: Alle meldepflichtigen Änderungen (Neubau, Systemanpassungen) und Zwischenfälle (z. B. Befunde über Grenzwertüberschreitungen) werden mit Datum und Details dokumentiert. Melde- und Informationsschreiben an Behörden oder Nutzer sowie die ergriffenen Maßnahmen werden abgelegt.

• Zugänglichkeit für Prüfer: Sämtliche Unterlagen sind revisionssicher zu führen und auf Anforderung den Aufsichtsbehörden vorzulegen. Relevant freigegebene Informationen (z. B. Legionellenwarnungen) sind den betroffenen Verbrauchern oder Mietern zugänglich zu machen.

• Abweichungen: Überschreitungen von Grenzwerten oder Pflichtverletzungen führen zu umgehender Ursachenanalyse. Es werden sofortige Gegenmaßnahmen eingeleitet (z. B. erweiterte Spülung, Desinfektion). Kritische Fälle werden unverzüglich dem Gesundheitsamt gemeldet; Betroffene werden informiert (TrinkwV §§ 47–52).

• Legionellen-Notfälle: Nach einem positiven Legionellenbefund wird eine Gefährdungsanalyse erstellt. Es folgen Desinfektionsmaßnahmen (thermisch oder chemisch) und systematische Spülungen. Anschließend werden Nachproben genommen und dokumentiert. Alle Schritte werden protokolliert, und die Ergebnisse an die Gesundheitsbehörde gemeldet (TrinkwV § 51).

• Pseudomonas (UBA 2017): Nach Sanierungs- oder Bauarbeiten erfolgt eine Vollspülung der Installation. Bei wiederkehrendem Pseudomonas-Befall ist eine DVGW-gerechte Desinfektion durchzuführen. In Extremfällen (z. B. in sensiblen Bereichen) kann eine dauerhafte Desinfektion und gegebenenfalls Austausch betroffener Komponenten erforderlich sein, begleitet von Kontrollmessungen.

• Nutzerinformation: Bei kritischen Ereignissen stellt der Betreiber klare Handlungshinweise bereit (z. B. Trinkwasserabkochen). Geplante Wartungsarbeiten oder Unterbrechungen werden frühzeitig angekündigt. Zuständigkeiten sind definiert, um schnelle interne Abstimmung und externe Kommunikation zu gewährleisten.

(A = Accountable, R = Responsible, C = Consulted, I = Informed)

• Rechtzeitige Beprobung: 100 % der gesetzlich vorgeschriebenen Legionellen- und Trinkwasserproben werden termingerecht durchgeführt.

• Geeichte Messgeräte: 100 % aller verbauten Kalt- und Warmwasserzähler sind eichgültig im Einsatz.

• Wartungsrückstand: ≥ 98 % aller geplanten Wartungs- und Inspektionsmaßnahmen werden fristgerecht abgeschlossen.

• Behebungsdauer: Kritische Mängel werden innerhalb von 24 Stunden behoben, größere Abweichungen binnen 7 Tagen.

• Wasserqualität: Keine Verteilung von als unsicher eingestuftem Wasser. Volle Einhaltung der hygienischen Anforderungen (TrinkwV § 49).

• Hygiene und Sicherheit: Der Betreiber stellt hygienisch einwandfreies Trinkwasser sicher (IfSG, TrinkwV) und betreibt die Anlagen nach dem Stand der Technik.

• Energie und Betrieb: Der Betreiber hält energieeinsparende Anlagen betriebsbereit und führt regelmäßige Wartungen gemäß dem Gebäudeenergiegesetz durch.

• Rückfluss- und Temperaturkontrolle: Der Betreiber setzt und wartet Rückflussschutz-Einrichtungen gemäß EN 1717 und sorgt dafür, dass Temperaturvorgaben (z. B. ≥60 °C, ΔT ≤5 K) eingehalten werden.

• Messtechnik: Der Betreiber verwendet ausschließlich rechtlich konforme, geeichte Zähler und führt alle erforderlichen Kalibrierungs- und Wartungsdokumentationen (MessEG/MessEV/AVBWasserV).

• Druckausrüstung: Der Betreiber veranlasst die geforderten Prüfungen druckbeaufschlagter Anlagen gemäß BetrSichV und setzt die Prüfergebnisse um.

• Überwachung und Meldewesen: Der Betreiber führt die vorgeschriebenen Probenahmen, Risikobewertungen und Meldungen (z. B. Legionellen) durch, dokumentiert die Maßnahmen und informiert betroffene Nutzer (TrinkwV).

• Dokumentation: Der Betreiber führt ein Betriebsbuch und sämtliche vorgeschriebenen Aufzeichnungen. Alle Unterlagen stehen im Prüfungsfall den Behörden und ggf. Verbrauchern zur Verfügung.

Alle Aufgaben aus den gesetzlichen Vorgaben werden im CAFM-System mit Verantwortlichkeiten, Terminen und Nachweisen hinterlegt. Qualifikationsnachweise (z. B. VDI-6023-Schulungen) werden zentral verwaltet. Es erfolgt eine jährliche Compliance-Prüfung mit Bericht an das Management. Budgetmittel für erforderliche Leistungen (Laboranalysen, Eichungen, Ersatzinvestitionen, Bleirohrsanierung) werden bereitgestellt. Geplante Wartungsmaßnahmen und Störfälle werden mit den Nutzern frühzeitig abgestimmt. Klare Ansprechpartner erleichtern die Koordination und die interne Kommunikation. Der Betreiber stellt sicher, dass das Personal regelmäßig geschult ist und alle Verfahren bekannt sind.